DRNous n'aurons pas eu à attendre 2027 pour voir les premières décisions tomber concernant la nouvelle taxe sur la vacance des locaux d’habitation. À Tarnos, le conseil municipal a pris les devants dès le 20 mai 2026. En effet, la commune a décidé de mettre en œuvre la nouvelle taxe et d’en retenir les taux maximums autorisés : 30 % la première année, puis 60 % à partir de la deuxième.
La décision pourrait sembler particulièrement offensive dans un territoire confronté à la pression immobilière. Cependant, le procès-verbal municipal apporte une nuance non négligeable : Tarnos indique en effet qu’aucune taxation effective de logements vacants n’a été constatée sur son territoire au cours des cinq dernières années. La commune reconnaît elle-même à cet effet que sa décision revêt « à ce stade une portée essentiellement symbolique ».
Du côté de Labenne, le choix est également arrêté. Le conseil municipal du 17 juin a fixé les taux de la future taxe à 30 % la première année et 60 % les suivantes. La délibération invoque notamment « la crise du logement, la raréfaction de l’offre » et présente la mesure comme un moyen de remettre sur le marché locatif des logements vacants.
Deux communes donc, et deux décisions identiques sur le papier. Mais déjà une première leçon est toutefois à retenir : derrière le même taux maximal, les réalités locales peuvent être différentes.
Une taxe qui change de visage
Ainsi, à compter du 1er janvier 2027, TLV (Taxe sur les Logements Vacants) et THLV (Taxe d'habitation sur les logements vacants) laisseront place à la future taxe sur la vacance des locaux d’habitation. Dans les communes concernées, les logements vacants depuis au moins un an seront donc imposés à 17 % de leur valeur locative cadastrale la première année, puis 34 %. Les communes pourront toutefois majorer ces taux jusqu’à 30 %, puis 60 %.
Le nouveau dispositif donne ainsi davantage d'autonomie aux maires. Et le phénomène ne se résume pas seulement au littoral. Dans les Landes, 46 communes figurent dans le nouveau périmètre, tandis que 27 communes des Pyrénées-Atlantiques sont concernées. Le sujet touche ainsi aussi bien les stations balnéaires que les communes de l’intérieur proche.
Mais la nouvelle fiscalité ne transforme pas automatiquement chaque logement clos en revenu fiscal. Les résidences secondaires meublées ne sont pas concernées par la TVLH, tout comme certains logements occupés, nécessitant d’importants travaux ou proposés à la vente ou à la location sans succès avéré. Tarnos rappelle d’ailleurs précisément ces exclusions dans sa délibération.
À Hendaye, avant de taxer, on compte
La commune d’Hendaye sort un peu des sentiers battus en abordant différemment le problème. La ville travaille depuis plusieurs années sur l’identification des logements réellement vacants et sur leur remise sur le marché. En septembre 2025, elle indiquait avoir fait passer le nombre de logements recensés comme vacants dans les fichiers fiscaux de 1 121 à 604 en un an. Parmi ces derniers, 318 étaient alors considérés comme vacants depuis plus de trois ans. Résultat des courses, ce « filtre » avait ramené ce nombre à 158 après traitement des situations.
La ville a poursuivi cette démarche en 2026 et a rejoint en février le réseau national « Agir contre le logement vacant ». Le conseil municipal qui s'est tenu le 24 juin dernier témoigne du concept défendu par la commune, à savoir remettre des logements sur le marché, rénover le parc existant et lutter contre les situations qui entretiennent la pénurie.
Cette approche rappelle surtout une réalité importante, à savoir qu'un logement déclaré vacant dans une base fiscale n’est pas nécessairement un logement immédiatement disponible à la location. Entre succession, travaux, indivision, difficultés financières ou situations administratives, la mise en location peut rester à l'état de projet un long moment.
De Biarritz à Saint-Jean-de-Luz, l'heure est encore à l'évaluation
Force est aussi de constater que toutes les communes n’ont pas encore sorti le chéquier fiscal. À Saint-Jean-de-Luz, le rapport d’orientations budgétaires 2026 présente la nouvelle taxe et ses futurs taux, mais indique que son impact pour la commune nécessite, dans un premier temps, une évaluation. Le document rappelle également que le nouveau produit fiscal reviendra aux collectivités.
Même son de cloche de prudence ailleurs sur la côte basque : l’absence de délibération retrouvée fixant une majoration ne signifie pas que les communes renoncent à utiliser le nouvel outil. Elle signifie simplement qu’à l'heure où nous écrivons, aucune décision sur le sujet n’a été retrouvée dans les actes municipaux publiés et consultés.
En outre, le calendrier, lui, avance. Dans les communes déjà intégrées au dispositif, les taux légaux s’appliqueront automatiquement. La question suivante à se poser est donc celle de la majoration. Hors périmètre, les communes peuvent encore décider d’instituer leur propre taxe, dans les conditions prévues par la réforme.
La clé est désormais dans les mairies
Le véritable changement se trouve ainsi peut-être au siège de l'administration municipale. La réforme nationale fixe le cadre, mais laisse toutefois aux collectivités une marge de manœuvre beaucoup plus manifeste. À Tarnos et Labenne, les taux maximums sont déjà sur la table tandis qu'à Hendaye, le travail de terrain vise d’abord à démêler le vrai du faux dans les fichiers de vacance. À Saint-Jean-de-Luz, l’impact fiscal est encore évalué alors qu'à Aire-sur-l’Adour, commune hors du périmètre de plein droit, le conseil municipal avait inscrit le 14 septembre à son ordre du jour l’instauration de la taxe à compter du 1er janvier 2027.
Ce que l'on peut donc retenir de tout cela, c'est que la nouvelle taxe ne sera donc pas une simple histoire de pourcentage. Elle pourrait devenir un révélateur des politiques locales de l’habitat. Car maintenant, en terme de logements, les maires ont désormais davantage de clés en main. Le tout est de savoir quelles portes ils choisiront d’ouvrir.
Sébastien Soumagnas
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