On en avait déjà bien l’impression, mais celle-ci se confirme au vu des résultats de l’enquête réalisée par l’Ifop courant juillet : le confinement a fait méditer les Français, qui aspirent à s’éloigner des grands centres urbains et se mettent en quête de logements plus spacieux, nantis de jardins et financièrement plus accessibles.
Dans le même temps, ils désirent rester proches de toutes les commodités et continuer de profiter d’avantages comme un bon débit internet, un bon accès aux soins, et ce tout en accordant une attention non négligeable à la santé du tissu économique et au coût de la vie dans les zones ciblées. Et se sont bien les villes moyennes qui semblent pour eux les plus aptes à satisfaire à toutes ces exigences.
« Près d’un quart des actifs habitants des grandes villes (de plus de 100.000 habitants) envisagent de déménager de leur logement actuel (soit 23% de l’échantillon concerné). Ce taux atteint même 36% chez les jeunes actifs de moins de 35 ans des grandes agglomérations. 10% des actifs des grandes villes (soit près de 400.000 personnes) ont même tout à fait l’intention de le faire, ce qui pourrait se traduire par des mouvements de population conséquents », explique l’institut d’études d’opinion, qui a mené son enquête en ligne du 17 au 23 juillet, auprès d’un échantillon d’un millier de personnes.
Et lorsque l’Ifop demande aux habitants des grandes villes où ils souhaiteraient idéalement demeurer, 50% d’entre eux répondent « une ville moyenne ». Ils n’opteraient qu’à 7% pour un territoire rural, à 13% pour une petite ville, et enfin à 30% pour une grande ville.
Taux bas, mais restrictions sur le crédit…
« De manière générale, ce sondage souligne que la large majorité des Français préfère vivre dans une ville moyenne plutôt que dans une grande métropole (84% des Français). Ce constat est partagé aussi de manière encore plus forte chez les habitants des villes moyennes (87%), montrant leur fort attachement à leur territoire de vie », poursuit l’Ifop. Même les jeunes partagent cet engouement : les moins de 35 ans seraient 82% à préférer une ville moyenne à une grande.
Outre « l’effet confinement » sur les esprits, le climat économique joue aussi un rôle important. De nombreuses agences immobilières indiquent que leurs clients souhaitent privilégier un investissement « dans la pierre ». Là-dessus, force est de constater que les taux d’intérêt restent peu élevés. D’après l’Observatoire Crédit Logement CSA, le taux moyen était en août d’1,24%, contre 1,25 en juillet. La durée moyenne du crédit, repartie à la hausse, s’établissait en août à 230 mois.
Pour autant, suite aux recommandations émises fin 2019 par le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière), l’accès au crédit immobilier s’est durci. Les taux d’endettement des ménages demandeurs ne dépassent plus qu’exceptionnellement les 33%, tandis qu’un apport d’au moins 10% du prix d’achat leur est demandé par les banques pour couvrir les frais de notaire et de garantie. La durée des prêts est par ailleurs limitée à 25 ans.
Résultat : la mise en œuvre de ces recommandations semble avoir fait croître les taux de refus et freiné l’octroi de crédit. « La part des dossiers refusés en 2020 atteint à mi-juin 9,8% des dossiers, contre 6,6% à fin mai et 5,4% sur la même période en 2019 », constatait le portail Vousfinancer.com au début de l’été. Dans ces conditions, les premières « victimes » seraient les jeunes, les fameux « primo-accédants », les salariés de secteurs impactés par la crise et le chômage partiel ou encore les personnes atteintes de pathologies.
Pays de l’Adour : la demande reste élevée…
À l’arrivée, l’Observatoire Crédit Logement CSA note globalement qu’« en dépit du rattrapage d’une partie des projets stoppés par le confinement, la reprise observée depuis juin n’a pas permis de retrouver le niveau d’activité de février 2020. D’ailleurs, le niveau d’activité d’août 2020 reste inférieur à celui d’août 2019 ».
Ainsi, on a le sentiment que les villes moyennes, plus que de bénéficier d’une croissance générale de l’activité du marché immobilier post-confinement, sont en train de grignoter une plus grande part d’un gâteau un peu rétréci. Nos confrères de La Dépêche, tout en signalant le report du projet toulousain de la Tour Occitanie (qui outre bureaux et commerces comportera des logements), évoquaient ainsi en début de semaine l’exemple de Lannemezan, où la demande resterait dynamique… et loin de n’être composée que de locaux. Les biens les plus recherchés ? La fameuse maison avec 3 chambres et un jardin à un prix accessible.
Un peu partout dans les Pays de l’Adour, le constat est le même. À Auch, l’activité avait explosé en juin, dans la foulée du confinement, marquée comme en d’autres lieux par un afflux de clients toulousains. Certains biens sont pris d’assaut et achetés moins de 24 heures après leur mise en vente. Les prix resteraient cependant attractifs. Une nouvelle agence du réseau Côté Particuliers a d’ailleurs ouvert à Auch en juin.
Tension sur les côtes basque et landaise…
À Pau, de nombreux détenteurs d’appartement se tourneraient vers des maisons individuelles, et des acteurs comme Century 21 déclarent avoir déjà compensé les pertes de revenus liées au confinement. Le marché local serait aussi porté par les investisseurs bordelais ou de la côte basque, désireux de faire du locatif et attirés par les moindres prix du m2.
Tout l’ouest du Béarn serait d’ailleurs concerné par cette tendance. À Orthez, les agences immobilières constatent elles aussi une croissance du volume des ventes, avec une demande aussi bien constituée de la clientèle locale qu’en provenance d’autres départements. Là encore, l’attractivité de la zone est liée aux niveaux de prix et au nombre correct de logements disponibles.
À Tarbes, après le rebond lié aux reports de projets immobiliers à cause du confinement, les ventes continuent de se succéder à un rythme rapide. Les biens sont rapidement vendus et certaines agences noteraient un peu de tension sur le stock de logements disponibles.
La situation n’est finalement un peu différente que près des côtes basque et landaise, où les prix sont nettement plus élevés et l’offre réputée insuffisante. Vincent Poulou, président de la FNAIM 64, expliquait début juin à France Bleu qu’il y avait sur Saint-Jean-de-Luz « 10 acheteurs pour un seul vendeur ». Ce qui, apparemment, n’empêcherait pas la demande de croître, mais avec un nombre de transactions forcément limité par le peu d’offres proposées.
Difficile, dans la période actuelle, de dire comment le marché se comportera dans les prochains mois. Mais il semble bien que les villes moyennes, assez nombreuses dans le Sud-Ouest, soient appelées à accueillir de plus en plus de nouveaux venus… Reste à savoir quel sera l’effet de ces mouvements de population sur les prix…
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