Sur le littoral basque, « 75% des transactions concernent des résidences secondaires et 65% sont des appartements », d’après le groupe immobilier Carmen. Depuis la crise sanitaire, la situation a empiré (du fait d’une demande toujours plus forte) : le nombre de résidences secondaires est en augmentation au Pays basque, et le prix du mètre carré a grimpé de 15 à 20%. Ces résidences alimentent ainsi l’inflation sur le marché immobilier et les foyers modestes et ceux des classes moyennes peinent à se loger.
« Les résidences secondaires du littoral, facteur de tension sur le logement dans certaines zones ». C’est le nom d’une étude menée par l’Institut national des statistiques et des études économiques (Insee), et publiée en septembre dernier. Avec près de 41.000 résidences secondaires pour 200.000 habitations, le Pays basque sert de cas d’école.
« Dans ces territoires, la croissance des résidences secondaires participe à la tension sur le marché du logement, en particulier quand la densité de logements et de population est importante. Cette situation se traduit dans les prix immobiliers parmi les plus élevés de la région », souligne l’institut.
Mais contrairement aux idées reçues, ce ne sont pas uniquement des Parisiens friqués qui viennent « envahir » la côte basque. En effet, selon l’étude de l’Insee, « la moitié des propriétaires de résidences secondaires résident en Nouvelle-Aquitaine. Cette part de propriétaires régionaux est, derrière les Hauts-de-France, l’une des plus élevées par comparaison aux littoraux des autres régions. D’ailleurs, 42 % des propriétaires sont nés dans la région. La proximité géographique peut faciliter une occupation plus régulière de la propriété. Les propriétaires régionaux sont les plus nombreux dans les EPCI girondins et dans l’arrière-pays basque ».
Construire moins mais mieux
Dans certaines villes touristiques du littoral, on peut dénombrer plus de 50% de résidences secondaires. C’est le cas à Guéthary, l’un des plus petits villages du littoral basque, qui voit sa population de 1.350 habitants tripler durant la période estivale. Biarritz et Saint-Jean-de-Luz sont toutes les deux concernées par ce phénomène, puisqu’elles dépassent les 40 % de résidences secondaires.
Le Programme Local de l’Habitat (PLH) 2021-2026, voté par les élus le 10 avril 2021, prévoit une production annuelle de 2 600 logements, dont 50 % de logements sociaux (2/3 de ces logements en location et 1/3 en accession sociale à la propriété), une forte baisse de la construction sur la côte au profit du Pays basque intérieur et la diminution de la part de résidences secondaires. Une démarche totalement inédite au Pays basque. Le PLH ambitionne ainsi de « limiter la part de résidences secondaires », par la création de logements sociaux, la lutte contre la résidence de tourisme, la réhabilitation de logements vacants, notamment à l’intérieur du Pays basque.
« Cela présente un double avantage : ne pas « asphyxier » le littoral et préserver la qualité de vie de ses habitants et favoriser l’attractivité du Pays basque intérieur en développant de véritables bassins de vie. Les chiffres sont éloquents : - 19 % de logements à produire sur le littoral et le rétrolittoral contre + 70 % à produire sur le Pays basque intérieur, en comparaison avec la période 2010-2018 », souligne la collectivité.
Le principe de compensation instauré
Pour apaiser les tensions, les élus de la Communauté d’Agglomération Pays basque (CAPB)- qui détient la compétence de la stratégie territoriale, de l’aménagement et de l’habitat, ont voté en mars 2022 un nouveau règlement visant les meublés de tourisme. Ces derniers participent également à la raréfaction des logements, hausse des prix à l’achat et à la location, conflits d’usage au sein des copropriétés. Son objectif étant d’enrayer le développement des meublés de tourisme sur cette zone.
La CAPB s’est appuyée pour cela sur une étude commandée à l'AUDAP sur le périmètre de la zone tendue (Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Urrugne, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre d’Irube, Urcuit, Ustaritz, Villefranque). Celle-ci montre une augmentation de 130 % des locations de meublés de tourisme en 5 ans, entre 2016 et 2020, passant ainsi d’environ 7 150 annonces actives en 2016 à environ 16 440 en 2020.
Ce nouveau règlement s'adresse aux propriétaires louant leur résidence principale plus de 120 jours par an ainsi qu’à ceux louant leur résidence secondaire à une clientèle de passage pour de courtes durées. Il repose le principe de compensation déjà mis en œuvre à Paris, Bordeaux ou Nice. La compensation consiste à transformer en logement des locaux non dévolus à l’habitation (bureau, commerce...). Elle permet ainsi de libérer des logements pour les locaux.
Ce local doit être de surface au moins équivalente à celui faisant l’objet d’une location saisonnière et être situé dans la même commune. Une autorisation dite « de changement d’usage » est alors délivrée. D’après la CAPB, « ce règlement est susceptible de concerner 11 000 résidences secondaires, soit 6,5 % du parc global de logements au Pays basque et vise à en remettre une part sur le marché de la location à l’année ».
Autre outil utilisé fréquemment par les communes basques : la taxe d’habitation des résidences secondaires, qui peut être majorée de 5 à 60 % depuis la loi finance de 2017. C’est d’ailleurs ce qu’utilise la ville de Bayonne, par exemple, majore de 45.67 % la taxe d’habitation.
En 2023, la commune d’Hendaye fera quant à elle la chasse aux logements vacants (1.000 d’après un décompte, dont 280 vides depuis plus de trois ans), pour les transformer en résidence principale. En mars 2021, un groupe de travail sur le logement vacant a même été créé, afin d’augmenter l’offre sur la commune, via ce type de résidence à l’abandon.
Noémie Besnard
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